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"Quero soltar fogos de artifício para agradecer aos deuses quando receber a comissão!" O Sr. Chen (pseudônimo), um veterano corretor imobiliário, ergueu um recibo de comissão de três centímetros de espessura e mostrou aos repórteres os registros de transações realizadas pela Jingjun em 2020. Este projeto do edifício Tuen Mun Nano, apelidado de "Dragon Bed", se tornou o "olho da tempestade da dívida" no setor imobiliário. A investigação exclusiva do nosso jornal descobriu que a Jing Jun, desenvolvida em conjunto pelo Stan Group, controlado pela família do "Rei das Lojas" Deng Chengbo, e pela Jiayuan International (02768), deve mais de HK$ 16,2 milhões em comissões de agência desde que entrou no negócio em 2019, expondo o antigo sistema de exploração de comissões no setor imobiliário. (Introdução)
O diabo está nos detalhes
Olhando para o "Acordo de Promoção Cooperativa" assinado entre a Jingjun e o agente naquele ano, a Cláusula 7.3 afirma: "O desenvolvedor reserva-se o direito final de ajustar o tempo e o método de pagamento da comissão." Especialistas jurídicos apontaram que esse tipo de "cláusula injusta" na verdade dá aos desenvolvedores um direito ilimitado de adiar. "O contrato é essencialmente uma proteção unilateral para o desenvolvedor. Quando um agente assina o contrato, é como assinar um contrato para se vender." O advogado Luk Wai-hung explicou que há grandes brechas na atual Portaria de Agentes Imobiliários, e o prazo limite para pagamento de comissão depende inteiramente da decisão comercial do desenvolvedor.
O que é ainda mais chocante é que um agente forneceu documentos internos a este jornal mostrando que o Stan Group implementou um "sistema de prioridade de comissão" desde 2021: a primeira fase das comissões 10% é paga a instituições hipotecárias bancárias, a segunda fase do 30% é usada para pagar empreiteiros de construção, e as comissões da agência são listadas como dívidas de terceiro nível. Esse acordo financeiro faz com que o agente se torne diretamente a vítima no final da cadeia de dívidas.
Regras não escritas da indústria: atrasos nas comissões tornam-se a norma
De acordo com a última pesquisa da Associação de Corretores Imobiliários, 681 agentes da TP3T em Hong Kong sofreram atrasos nos pagamentos de comissões por parte dos incorporadores, com um período médio de atraso de 9,8 meses. Com base no volume total de transações de novas casas em Hong Kong em 2022 de HK$ 320 bilhões e na comissão média de HK$ 2,5%, a comissão congelada para o ano inteiro chega a HK$ 8 bilhões, o que equivale à renda anual retida de 4.000 agentes.
"Isso é basicamente um empréstimo sem juros!" O Sr. Zhang, ex-diretor regional de vendas da Centaline Property, expôs as regras tácitas do setor: "Os desenvolvedores geralmente usam comissões atrasadas como uma ferramenta de gerenciamento de fluxo de caixa, especialmente durante a crise no mercado imobiliário. Tentamos coletar as comissões de um projeto imobiliário doméstico por três anos inteiros." Ele revelou que alguns desenvolvedores até exigiram que os agentes assinassem um "formulário de consentimento de atraso voluntário no pagamento de comissões" em troca de futuras oportunidades de cooperação.
Uma história sangrenta num vácuo regulamentar
Em uma agência imobiliária em Lai Chi Kok, o repórter conheceu a Sra. Lin, que estava no setor há apenas dois anos. Com os olhos vermelhos, ela mostrou seus registros bancários móveis: "Para as duas Unidades Elite vendidas no ano passado, a comissão acordada de 128.000 ainda não foi recebida. A empresa disse que o desenvolvedor não pagou, então nosso trabalho foi em vão." O que é ainda mais ridículo é que alguns agentes tiveram que pagar advogados às suas próprias custas para recuperar a comissão. "O custo de recuperar a comissão é maior do que a comissão. É basicamente dupla exploração."
Em resposta às perguntas deste jornal, a Estate Agents Authority enfatizou mais uma vez sua posição de que “os promotores não são entidades regulamentadas”. No entanto, uma revisão do relatório anual de 2022 do bureau mostrou que ele recebeu 463 reclamações de disputas da comissão ao longo do ano, mas a taxa de mediação bem-sucedida foi de apenas 12,3%. O membro do Conselho Legislativo Kong Yuhuan apontou as falhas no sistema: "Os regulamentos atuais são como a polícia de trânsito que só pega excesso de velocidade e ignora casos de atropelamentos e fugas. É colocar a carroça na frente dos bois."
O efeito borboleta das dificuldades financeiras de Deng
O cerne dessa tempestade de comissões está diretamente nas minas financeiras enterradas pela expansão agressiva da família Deng Chengbo nos últimos anos. De acordo com as demonstrações financeiras, o passivo total do Stan Group, uma subsidiária do Stan Group, disparou para 8,76 bilhões de yuans em 2022, e o índice atual caiu abaixo do nível perigoso de 0,4. Para aliviar a pressão da dívida, a família Deng tem vendido propriedades freneticamente nos últimos anos. Só no primeiro trimestre de 2023, eles venderam ativos no valor de 2,3 bilhões, incluindo a venda da Ting Lan Residence em Tsuen Wan para um fundo de Cingapura a um "preço chocante" de 850 milhões.
O agrimensor sênior Chen Dongyue analisou: "A transformação de Dang na indústria hoteleira coincidiu com a epidemia, o que foi lamentável. A taxa média de ocupação de seus nove hotéis está abaixo de 40% há muito tempo, e a perda mensal é de mais de 20 milhões de yuans." O que é mais sério é que vários projetos de conversão de edifícios industriais do grupo foram pegos pelo Departamento de Edifícios por violar os termos do arrendamento de terras, envolvendo um valor de 430 milhões de yuans.
A batalha pela sobrevivência na zona cinzenta jurídica
Em um escritório de advocacia em Tsim Sha Tsui, repórteres testemunharam uma batalha judicial entre "camarões pequenos e baleias grandes". O agente Li está entrando com uma ação no Tribunal de Pequenas Causas para recuperar a comissão de 87.000 yuans do projeto Jingjun. "Este é meu terceiro caso desse tipo, e cada vez demora meio ano", disse ele com um sorriso irônico. Dados de instituições judiciais mostram que o número de processos de recuperação de comissão imobiliária em 2022 aumentou 3,2 vezes em relação a 2019, mas a taxa de sucesso foi inferior a 40%.
Profissionais jurídicos revelaram a cruel realidade: mesmo que o caso seja ganho, o desenvolvedor ainda pode atrasar o pagamento continuando com o recurso. Pior ainda, alguns grupos liquidarão a empresa do projeto, deixando o agente sem meios de buscar recuperação. Essa estratégia de "guerra legal de atrito" fez com que muitos agentes optassem por engolir sua raiva.
A vergonha de Hong Kong em comparação global
Comparado com outras metrópoles internacionais, o sistema de proteção de comissões de Hong Kong está claramente atrasado. A "Lei de Corretagem Imobiliária" de Cingapura estipula claramente que os incorporadores devem pagar comissões em até 60 dias após a transação; o Reino Unido até estabeleceu um sistema de "conta de custódia de comissões"; até mesmo o continente revisou as "Medidas de Gestão de Corretagem Imobiliária" em 2021, exigindo que as comissões sejam liquidadas em até 30 dias após a assinatura on-line. Em contraste, em Hong Kong, o Registro de Terras ainda adere ao princípio da "autonomia do acordo comercial", que é ridicularizado pela indústria como a "escritura do século XXI".
Apelos à reforma e ao jogo dos interesses instalados
As vozes a favor da reforma entre o público estão ganhando força. A Real Estate Agents Industry Alliance lançou a "Commission Justice Campaign", pedindo ao governo que altere a Portaria dos Agentes Imobiliários para definir períodos de pagamento de comissão e penalidades por quebra de contrato. No entanto, a iniciativa relevante foi fortemente contestada pela Associação de Incorporadores Imobiliários, que chegou a escrever ao Conselho Legislativo dizendo que "regulamentações rígidas afetarão seriamente a flexibilidade das vendas de imóveis".
Por trás desse cabo de guerra pela reforma há um enorme jogo de interesses. Com base no mercado de imóveis novos em 2022, os empréstimos sem juros obtidos pelas construtoras por meio de comissões diferidas são suficientes para cobrir os custos de construção de dois projetos de médio porte. Fontes do setor revelaram que alguns incorporadores até usaram os fundos de comissão diferida como depósitos para investimentos em terrenos, formando um ciclo absurdo de "agentes pagando pela construção de edifícios".
Um futuro com luz e escuridão
Em meio às dificuldades, os repórteres encontraram casos encorajadores. A Sino Land (00083) vem implementando o "Sistema de Pagamento de Comissão Instantânea" desde 2023, que usa tecnologia blockchain para realizar transferência automática de fundos 72 horas após a transação. Este modelo inovador recebeu apoio de muitos bancos e pode se tornar um avanço na reforma do setor.
No entanto, para as centenas de agentes que ainda buscam compensação por suas comissões da Jingjun, a realidade continua cruel. No telhado de um edifício industrial em Kwai Chung, dezenas de vítimas formaram uma "aliança de recuperação de comissões" e cobriram as paredes com recibos de comissões não pagas, com o valor total acumulado agora em HK$ 23 milhões. O convocador Ajie (pseudônimo) expressou seus pensamentos internos: "Não queremos caridade, só queremos receber de volta o dinheiro arduamente ganho que merecemos. Esta indústria precisa não apenas de supervisão, mas também do respeito mais básico."
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